湖北日报农村版全媒记者 彭翠楠 通讯员 朱国丹 谢颖

房屋飘窗漏水让窗帘被子都烂坏、楼顶掉砖块把业主窗户砸个大洞……因欠缴近十年的万元物业费被物业公司一纸诉状告到赤壁法院后，赤壁市赤马港城区某小区的王女士在赤壁法院调解室大倒苦水，“你们说说，就这服务，怎么交物业费？”

如何解纷？依托“法院+住建+调解组织”机制，赤壁市人民法院积极促成诉前矛盾化解。“飘窗外墙渗水一般是建设工程质量瑕疵，与物业公司的服务行为没有直接因果关系。住户外墙渗水、楼顶外檐脱落属于业主公用部位，应报业委会决定是否符合使用公共维修基金，并经2/3以上业主同意。”“物业公司不应大量向法院通过诉讼手段收取物业费，这样不利于维护物业公司与业主之间的和谐关系，可以在社区内设立小小调解室，将矛盾纠纷化解在社区。”经过赤壁法院立案庭庭长、赤壁市住建局工作人员、调解组织特邀调解员组成的物业纠纷调解小组耐心地释明法理，物业公司表示愿意减免一定费用，而王女士也意识到“拖欠”的做法不可取，双方一致表示愿意调解。

这一机制始于赤壁市人民法院此前的调研。据统计，2021至2023年，赤壁法院分别受理物业服务合同纠纷案件305件、425件、636件，至2023年占当年全院受理民事案件总数的12.1%，因物业纠纷引起的诉讼和信访矛盾，已经成为社会舆论关注的焦点。

“小物业”关乎“大民生”。为优化物业服务企业营商环境，赤壁法院于今年4月向赤壁市住建局发出关于物业管理的司法建议书，并将司法建议书报送赤壁市委、市政府、市委政法委和咸宁市住建局。今年5月10日，赤壁市住建局回复拟通过开展一系列工作实现物业矛盾纠纷的源头性预防和前端化解。

与此同时，赤壁法院联合市住建局、市司法局召开物业服务纠纷座谈会，就“法院+住建”联动化解物业服务纠纷达成共识。5月24日，赤壁市人民法院、赤壁市司法局、赤壁市住房和城乡建设局联合成立赤壁市物业纠纷专业调解委员会，为物业领域矛盾纠纷化解和“红色物业”创建提供有力抓手。6月17日，联合印发《赤壁市人民法院 赤壁市住房和城乡建设局关于建立涉住建领域民事纠纷诉调对接工作机制的实施方案》，力求通过“法院+住建”诉调衔接机制，构建共治共享的纠纷预防与化解大格局。

诉调衔接机制带来显著变化：2024年1月至今，赤壁法院共受理物业服务纠纷案件80件，较去年同期下降83.1%；向特邀物业纠纷调解组织委派物业服务纠纷案件282件，调解成功209件，委派调解成功率达74.1%。